Baurecht: Grundlagen

Es ist mein grosses Ziel, irgendwann in der Zukunft in diesem Bereich mehr zu wissen. Und hier etwas Substantielles hinschreiben zu können. Im Moment beschränkt sich meine Erfahrung darauf, dass die Behörden in der Regel nicht wissen, was ein Tiny House oder ein Zirkuswagen ist, und noch weniger wissen, was damit baurechtlich anzufangen ist.


Wichtige Meldung: Mein E-Mail-Programm hatte vor einigen Tagen einen Absturz und mir sind viele E-Mails (auch unbeantwortete) unwiderruflich gelöscht worden. Wer bis jetzt von mir keine Antwort auf seine / ihre Anfrage erhalten hat: Bitte schickt mir eure Anfragen noch einmal zu!



Update 10.2.2017

 

Mitteilung: Ich wollte hier nur kurz mitteilen, dass ein paar Schweizer Tiny Housers und ich gerade - und in Zukunft - zusammen daran arbeiten, die rechtlichen Grundlagen für Tiny Houses und Co. zu klären. Kurzfristiges Ziel wird sein, die besten Möglichkeiten zu finden, wie man in der bestehenden Rechtslage ein Tiny House a) in der Bauzone und b) in der Landwirtschaftszone abstellen kann. In der Bauzone ist der Bewilligungsprozess bekanntlich nicht so ein grosses Problem, jedoch möchten die meisten Tiny-House-Fans ihr Tiny House nicht in der Bauzone auf einen Parkplatz zwischen zwei Häuser, sondern in der Landwirtschaftszone auf ein Feld oder neben ein Bauernhaus stellen. Langfristiges Ziel wird es deshalb sein, Öffentlichkeitsarbeit zu betreiben und eine Anpassung für Tiny Houses und Kleinbauten allgemein (wie z.B. Jurten usw.) im Baurecht zu bewirken.

 

Update 19.11.2017

 

Ich hatte gestern die Gelegenheit, mit einer Baujuristin, die im Kanton Luzern arbeitet, über Baurecht und Tiny Houses zu sprechen. Für sie ist eigentlich klar, dass man durchaus eine Bewilligung für ein Tiny House bekommen kann. Sie wird dazu privat weiterrecherchieren und nimmt Kontakt auf zum wichtigsten baurechtlichen Lehrstuhl der Universität Zürich. Evtl. hat mal jemand eine Bachelor- oder Masterarbeit zum Aufstellen von Wagen/Tiny Houses geschrieben und all unsere Fragen sind längst beantwortet... ;-)

Hier die wichtigsten Infos, die ich bekommen habe. Meine Recherche ist noch längst nicht fertig, aber jetzt hab ich doch den Eindruck, etwas dazugelernt zu haben:

  • Eine Baubewilligung ist weniger eine Bewilligung zum Bauen, als eine Bewilligung fürs Aufstellen einer "Baute" - also irgendwas Bauliches/Gebäudemässiges, das man irgendwo aufstellt/hinstellt. Daher muss auch ein Tiny House eigentlich eine Bau(ten)bewilligung haben, da es sichtbar im Raum aufgestellt ist.
  • Es gibt baurechtliche Vorschriften auf a) Bundesebene, b) Kantonsebene und c) Gemeindeebene.
  • a) Die Vorschriften auf Bundesebene gelten in der ganzen Schweiz. Sie regeln sozusagen die Basics des Baurechts.
  • b) Die Vorschriften auf Kantonsebene ergänzen das bundesweite Baurecht und regeln wichtige Bereiche. Jeder Schweizer Kanton hat ein anderes Baurecht. Es nennt sich "Kantonales Baurecht".
  • c) Die Vorschriften auf Gemeindeebene regeln alles, was durch Bund und Kanton noch nicht geregelt wurde. Diese Vorschriften sind in einem Dokument namens "Kommunale Bau- und Zonenordnung" oder so ähnlich festgehalten, und man findet sie meist auf der Webseite der einzelnen Gemeinden.
  • Von Gemeinde zu Gemeinde gibt es andere Vorschriften. Gewisse Gemeinden zum Beispiel haben striktere Vorschriften zur Gestaltung der Gebäude, z.B. ob im Dorfkern nur Giebeldächer und keine Flachdächer erlaubt sind. Man findet hier auch Vorschriften betreffend Abständen eines Gebäudes zu anderen Grundstücken, Strassen, Hecken und Wald.
  • Wenn eine "Baute" innerhalb der Bauzonen einer Gemeinde bewilligt werden soll (= Normalfall), dann läuft dies auf der Gemeindeebene ab. Erst falls es Probleme geben sollte bei der Bewilligung, wird der Fall an den Kanton weitergereicht.
  • Der Kanton kommt auch ins Spiel, falls ein Gebäude ausserhalb der Bauzonen bewilligt werden soll, z.B. auf Landwirtschaftsland.
    • Fürs Tiny House gilt also: Es ist sehr viel einfacher, ein Tiny House in einer Bauzone (= auf eingezontem Bauland) aufzustellen, als auf Landwirtschaftsland. Wenn es irgendwie geht, sucht euch ein Landstück in der Bauzone.
  • Wenn man eine Baubewilligung für ein Tiny House haben möchte, spielt sich das Verfahren auf Gemeindeebene ab. D.h. die Gemeinde wird zuerst prüfen, ob das Tiny House gemäss der "Kommunalen Bau- und Zonenordnung" aufgestellt/bewilligt werden kann, da dies die "dringlichste" baurechtliche Grundlage für eine Gemeinde ist.
    • Vorarbeit leisten: Wenn ihr das Tiny House irgendwo aufstellt, studiert die "Kommunale Bau- und Zonenordnung" eurer ausgewählten Gemeinde und schaut von Anfang an, dass ihr das Tiny House gemäss allen Abstandsvorschriften etc. aufstellt. Das erleichtert das Verfahren sicher erheblich. Schaut auch, ob es Gestaltungsvorschriften gibt (eben: z.B. Giebeldach statt Flachdach) und ob euer Tiny House allenfalls genau der Vorschrift entspricht. Damit könntet ihr später argumentieren: "Mein Tiny House passt sogar zu den Gestaltungsvorschriften dieser Gemeinde und passt somit gut ins Dorf- oder Landschaftsbild."
  • Falls man nicht sicher ist, ob man das Tiny House so aufstellen darf, wie man es aufgestellt hat oder aufstellen möchte, dann gibt es die Möglichkeit einer "Vorprüfung" auf Gemeindeebene. Die Gemeinde prüft in diesem Fall VOR dem eigentlichen Baubewilligungsverfahren, was man konrekt tun kann/muss/soll, um die Baubewilligung zu erhalten, und ob so die Basics eingehalten werden. Dies bietet allenfalls die Möglichkeit, die verantwortlichen Personen auf der Gemeinde zum Tiny House einzuladen und ihnen konkret zu erklären, wie das mit dem Abwasser oder dem Strom geregelt ist (das sind natürlich Dinge, die eine Gemeinde interessieren) und ihnen zu garantieren, dass man im Haus daneben angemeldet ist und auch weiterhin Steuern zahlt...:P Falls die Gemeindeleute nicht vorbeikommen, kann man sich so immerhin kooperativ zeigen und schriftlich oder im Gespräch erfahren, was die Gemeinde für wichtig hält, damit sie das Tiny House bewilligen.
  • Baubewilligungsverfahren: Soweit ich es verstanden habe, gibt es auf der Gemeinde verschiedene "Formulare" für verschiedene Baubewilligungsverfahren, sodass man allenfalls im Vornherein überlegen muss, als welchen Bautyp man ein Tiny House eingeben möchte. Die Gemeinde prüft es danach ja sowieso noch und entscheidet dann, wie oder als was für ein Bautyp sie das Tiny House wirklich bewilligen. Vielleicht kann man auch ein allgemeines Baubewilligungsgesuch stellen (?) oder arbeitet sowieso eng mit der Gemeinde zusammen, sodass die Bewilligung weniger formell abläuft und man schlussendlich nur ein Papier mit der Aufschrift "Die Gemeinde xy bewilligt das Tiny House an der Strasse xy auf unbestimmte Zeit" und einem offiziellen Stempel erhält.
  • Fürs Baubewilligungsverfahren gibt man Unterlagen zum Bauprojekt ab. Da darf man ein Dossier zusammenstellen zu seinem Tiny House, wo am besten viel drinsteht darüber, dass man sich beim Bauen an alle Standards gehalten hat, dass die Elektroinstallation von einem Profi abgenommen wurde und auch der Ofen fachgerecht angeschlossen wurde. Man sollte wahrscheinlich auch aufzeigen, wieso man diese Wohnform gewählt hat und was das für tolle Vorteile für die Gemeinde hat (Innovation, Beitrag zur inneren Verdichtung).
  • Baubewilligungsverfahren: Das Baubewilligungsgesuch wird oft nicht von der Gemeinde selbst, sondern von einem ausgelagerten/externen (Raumplanungs-)Büro bearbeitet. (!) In diesen Einrichtungen arbeiten Raumplaner, Architekten, Ingenieure und allenfalls Baujuristen. Sie sind Experten für Baubewilligungen.
    • Vielleicht wäre es eine gute Idee, vor dem Aufstellen eines Tiny Houses in Erfahrung zu bringen, welches Büro diese Arbeit für die ausgewählte Gemeinde erledigt und zu schauen, ob es ein eher aufgeschlosseneres oder konservativeres Büro ist...
    • Falls ihr mehr über die Bewilligung von Tiny Houses erfahren möchtet, müsstet ihr euch mal bei einem solchen Büro melden und sie fragen, wie ihr eure Chancen auf eine Bewilligung erhöhen könnt.
    • Baujuristen sind die andere Andresse, wo wir Tiny-House-Fans mehr erfahren könnten. Es gibt die Baujuristen, die Private in solchen Belangen unterstützen - da wäre es mal interessant zu wissen, was ein Baujurist einem Tiny-House-Besitzer raten würde. Dann gibt es die Baujuristen, die für die staatliche Seite arbeiten und solche Baugesuche überprüfen. Auch hier wäre es interessant zu wissen, was diese raten würden, wie man am besten an eine Bewilligung kommt.
    • So findet man Baujuristen: Kantonaler Anwaltsverband --> auf der Webseite Suchfunktion nutzen; es gibt evtl. auch eine unverbindliche Rechtsberatung einmal in der Woche oder so, wo man solche Tiny-House-Fragen gratis stellen könnte
  • Baubewilligungsverfahren: Wurde das Baurecht geprüft und festgestellt, inwiefern die neue Baute in die rechtlichen Vorschriften passt, wird die zu bewilligende Baute auf der Gemeinde-Webseite oder im Gemeindeblatt (und ich glaube, nochmal irgendwo) veröffentlicht und es gibt die Möglichkeit für Gemeindeangehörige/Nachbarn, Einsprache zu machen.
    • Da könnte es vielleicht eine gute Idee sein, beim Tiny House eine Tafel aufzustellen mit der Aufschrift, dass Neugierige immer willkommen sind, sich das Häuschen anzusehen oder für eine Besichtigung vorbeizukommen (allenfalls mit Kontaktangaben). Vielleicht kann man so verhindern, dass Skeptische aus Protest Einsprache machen und stattdessen vorher mit uns reden und sehen, dass wir normale Menschen sind.
  • Ich weiss es jetzt nicht mehr ganz auswendig, aber anscheinend gibt es auch manchmal die Situation, dass NUR die umliegenden Nachbarn überhaupt auf die Baute aufmerksam gemacht werden und die Baute nicht öffentlich ausgeschrieben wird. Sozusagen, weil es nur die Nachbarn betrifft und nicht die ganze Gemeinde. Dummerweise habe ich jetzt aber vergessen, wann das der Fall ist. Ich frag dann nochmal nach...
  • Falls sich niemand am Tiny House stört und die Gemeinde findet, es sei alles geregelt, was sie geregelt haben möchten, ist es durchaus möglich, eine Baubewilligung für das Tiny House zu bekommen. Es ist nicht unmöglich. Man muss einfach schauen, dass man möglichst konform ist mit den baurechtlichen Bestimmungen. Natürlich passt ein Tiny House nicht wunderbar ins Baurecht, da es etwas völlig anderes ist als ein festes Haus. Aber wenn man es schafft, die Vorschriften so zu nutzen, um FÜR das Tiny House zu argumentieren, sollte das gehen.
  • Nur weil ein Tiny House autark ist (nicht an Wasser und Strom angehängt), heisst das noch nicht automatisch, dass man keine Baubewilligung braucht...
  • Es gilt: Wo kein Kläger, da kein Richter. Falls sich niemand - weder die Gemeinde, noch die Nachbarn - an eurem Tiny House stört, wird es auch zu keinem Baubewilligungsverfahren kommen. Man MUSS ein Tiny House nicht unbedingt bewilligen lassen. Aber je nach Stellplatz muss man manchmal damit rechnen, dass die Gemeinde es bemerkt und regeln möchte oder dass ein skeptischer Nachbar sich bei der Gemeinde meldet, dass da so eine komische Nachbarin ein fahrbares Haus in ihren Garten gestellt hat.
  • Baubewilligungsfrei sind übrigens i.d.R. "Kleinbauten". Ein Tiny House gilt aber höchstwahrscheinlich schon nicht mehr als Kleinbaute. Eine Kleinbaute ist z.B. ein Hasenstall oder ein Hundehaus. Da ist das Tiny House doch einen Zacken grösser und sichtbarer.
  • Es ist grundsätzlich einfacher, eine solche Baubewilligung zu bekommen, wenn die Gemeinde bekannt ist dafür, progressiv und aufgeschlossen zu sein. Falls sich eine Gemeinde auf die Fahne schreibt, offen für Innovation oder besonders modern und zukunftsorientiert zu sein, kann man dies als Grundlage nehmen, um für ein Tiny House zu argumentieren. Die Zukunft wird nämlich sein, dass man verdichteter bauen muss - das Stichwort ist "Innere Verdichtung". In der Schweiz ist die Zersiedelung relativ gross und man versucht daher, ungenutzte Räume innerhalb der Bauzonen besser auszunutzen. Die Tiny Houses sind dafür die allerbeste Option. Sie können flächenmässig kleinen, ungenutzten Raum nutzen und versiegeln nicht einmal den Boden. Dieses Argument gilt es möglichst gut zu nutzen. Man "unterstützt" sozusagen die Gemeinde beim Vorhaben der inneren Verdichtung.;-)
    • Wenn ihr einen Stellplatz sucht, dann macht euch schlau darüber, wie progressiv und aufgeschlossen die Gemeinde (oder deren verantwortliche Person für bauliche Belange) ist, in der ihr euch mit dem Tiny House niederlassen möchtet. Es ist natürlich viel einfacher, wenn man nicht von Vornherein auf Widerstand stösst.

 

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Artikel, den ich anfangs 2017 geschrieben habe:

 

Ich war bis vor Kurzem überzeugt, dass man für ein Tiny House keine Baubewilligung braucht, da man ja nicht auf Grund und Boden baut. Das stimmt. Im Gespräch mit Kevin Rechsteiner von Tiny-House.ch habe ich aber erfahren, dass man tatsächlich eine Baubewilligung braucht, sobald man das Tiny House ans Strom- und Wassernetz hängt. Und die Baubewilligung erhält man nur, wenn das gebaute Häuschen dem Baurecht entspricht.

 

Tatsache ist: Es existiert kein rechtlicher Raum speziell für Wohnformen auf Rädern. Meines Wissens nach gibt's nur das "normale Baurecht", und dieses ist auf normale Häuser zugeschnitten, die sich nicht fortbewegen. :P

Wohnformen auf Rädern existieren zwar schon ewig, aber sind so selten geblieben, dass bis jetzt offenbar kein Handlungsbedarf bestand, das Gesetz diesbezüglich auszubauen oder anzupassen. Das bedeutet, dass man sich als Tiny Houser oder Wagenbewohnerin in der Schweiz immer in einer rechtlichen Grauzone bewegt. Laut Baurecht muss ein Haus viele Auflagen erfüllen, z.B. hinsichtlich Notausgängen oder Energieverbrauch pro Quadratmeter. Wenn in so einem Rahmen ein Tiny House als Haus gilt, kann es logischerweise niemals alle Bedingungen erfüllen und erhält daher keine Baubewilligung.

 

Es ist absurd, von einem Tiny House zu erwarten, dass es solche Standards einhalten kann. Ein Beispiel: Ein Tiny House kann kaum eine offizielle Baubewilligung bekommen, weil aus Platzgründen z.B. kein so guter Isolationswert erreicht werden kann, und daher das Tiny House pro Quadratmeter mehr Energie verbraucht als ein modernes Haus. Aber natürlich ist jedem sonnenklar, dass ein solches Minihaus insgesamt extrem viel weniger Energie verbraucht als ein grosses Minergie-Haus. Daher ist es unsinnig, dass Wagenwohnformen sich mit dem normalen Baurecht messen müssen! Es wäre schön, gäbe es in Zukunft eine Möglichkeit, dass man für solche Hüüsli eine spezielle Baubewilligung bekommt. Sodass man nicht 'halblegal' irgendwo in einer Ecke stehen muss, sondern die oftmals mit Hingabe gestalteten Wohnungen auf Rädern da platzieren darf, wo man möchte. Aber das ist leider noch Zukunftsmusik.

 

Wenn man also für Tiny Houses kaum eine Baubewilligung bekommt, dann bleibt nur das unbewilligte Aufstellen und das Hoffen, dass sich allfällige Behörden kulant zeigen. Immer wieder kommt es aber vor, dass eine Gemeinde kein Problem mit dem Wagen hat oder das Tiny House sogar ein tolles Projekt findet. In solchen Gemeinden kann man das Tiny House dann aufstellen, ohne mit Ärger rechnen zu müssen. Obwohl man unbewilligt rumsteht.

 

Das Doofe ist einfach, dass man das Recht nie auf seiner Seite hat... Man ist immer abhängig vom Gutdünken der Behörden, oder aber dem Gutdünken der Nachbarn. Denn nicht nur die Behörden stellen ein Problem dar, wenn man unbewilligt irgendwo steht: In der Schweiz darf offenbar (laut Kevin Rechsteiner) irgendein Schweizer Bürger, der den Wagen oder das Tiny House sieht und sich aus unbestimmten Gründen daran stört, bei den Behörden Einspruch erheben, und dann muss man innerhalb einer gewissen Frist weg von dort. Offenbar stammt diese - meiner Meinung nach sehr unfaire - Regelung aus alten Zeiten, wo sich die Leute an Fahrenden störten.

Ein weiterer Punkt, der uns Tiny Housers im Weg steht und das Leben im Wagen unnötig unsicher machen!

 

Aaaber: Immer wieder ergeben sich Möglichkeiten, mit Wagen und Tiny Houes bei tollen und aufgeschlossenen Menschen auf dem Bauernhof oder im Garten zu stehen. Und wenn man von Anfang die Gemeinde miteinbezieht und Interessierten eine Wagen- oder Tiny-House-Tour gibt, und die Geduld mit kritischen Mitbürgern nicht verliert, sondern ihnen ein gewisses Verständnis entgegenbringt, geht das auch ohne Bewilligung. :-) Eine weitere gute Nachricht: Die Leute vom Kanton, die im Moment für die Vergabe der Baubewilligungen zuständig sind, finden solche DIY-Projekte auf Rädern offenbar ganz cool. ;-) (Kevin Rechsteiner hat mit jemandem von dieser Behörde Kontakt.) Nur leider können die nichts am Baurecht ändern und deswegen grosszügig Bewilligungen erteilen. Aber man kann immerhin von Wohlwollen ausgehen, und das ist doch schon mal was?!

 

 

Wer mehr über das Baurecht in Zürich weiss, im Bezug auf Tiny Houses: Schreibt doch einen Kommentar oder kontaktiert mich, damit wir hier einen ausführlicheren und genaueren Artikel schreiben können!